Kupno mieszkania czyli na co zwrócić uwagę

[jonasz1]

Pozdrowionka dla rodzinki jadącej z Radomia do Krakowa

Mamy nadzieję, że zajechaliście spokojnie do domu :wink: :szeroki_usmiech

[cezaryaksum]

Kupno mieszkania czyli na co zwrócić uwagę

Witam
Noszę się z zamiarem kupna mieszkania w stolicy. Na początek planuje wynajem a później kto wie co wyjdzie Póki co mam trochę mętlik w głowie ale ktoś może przechodził przez podobny temat:
1.Bezpośrednio czy przez agencje? Szukam mieszkania w centrum więc nowe raczej odpadają. W internecie prywatnych ofert za dużo nie ma więc pozostaje chyba agencja.
2.wiele mieszkań ma status spółdzielczo-włąsnościowy. Czy warto się nimi zainteresować, jak wygląda sprawa zmiany formy na własnościowe?
3.na coś szczególnego powinienem zwrócić uwagę? Wiadomo czy mieszkanie zadłużone nie jest, wszystkie dokumenty ale to zapewne pośrednik załatwi. Ktoś poleca jakąś agnecje, człowieka ze stolicy?

[zajas]

jeśli chcesz kupić to zainteresuj się rządowym programem "mieszkanie dla młodych"- zawsze można trochę grosza zyskać ale trochę się nachodzisz żeby znaleźć w stolicy mieszkanie spełniające kryteria

ad.1- bezpośrednio- taniej, ale trochę czasochłonne, agencja- zabulisz tyle co miesięczny czynsz ale trochę łatwiej będzie
ad.2 tu musisz się zgłębić w status danej spółdzielni do której należy mieszkanie
ad.3 co ma wpisane w Księdze Wieczystej, szczególnie w dziale III bodajże- ja bym jeszcze zwrócił uwagę na plany rozwoju miasta w okolicy mieszkania- transport publiczny, jakieś szkoły, przedszkola, sklepy, parki itp

[kmink]

1. Przeglądnij księgę, po pierwsze hipotekę a po drugie czy nie ma wpisanej jakiejś osoby/firmy itp która ma jakieś prawa do użytkowania lokalu...np. czy babcia, która była właścicielką nie jest wpisana w księdze jako osoba, która ma prawo mieszkać w mieszkaniu/domku do końca swojego życia itp.

2. Sprawdź czy właścicielem domu/mieszkania nie jest firma czy osoba fizyczna wykorzystująca lokal do działalności gospodarczej...bo jeśli są jakieś długi to ciężej sprawdzić czy faktycznie są....w takim wypadku musisz żądać zaświadczeń z ZUSu/US o niezaleganiu ze składkami itp Jeśli sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej to w akcie notarialnym powinien oświadczyć że nie ma firmy, że nieruchomość nie jest częścią firmy itd itd .... notariusz powinien wiedzieć o tym wszystkim

3. Gdy będziesz podpisywał umowę z pośrednikiem to negocjuj wysokość jego prowizji, zwróć uwagę na to czy jest to kwota netto czy brutto oraz dopilnuj tego żeby była naliczana od kwoty wynegocjowanej a nie kwoty wyjściowej...zwróć uwagę na polisę jaką pośrednik musi mieć...czy ma, wysokość kwoty na jaką została zawarta itp

Niedawno kupowaliśmy dom...powiem tylko tyle ludzie to oszuści i kłamcy!
Najważniejsze to czytać WSZYSTKO ze zrozumieniem i w razie pytań i niejasności nie ufać w to co mówi właściciel/pośrednik itp. lepiej konsultować to z osobami postronnymi. Lokal powinien tez obejrzeć jakiś rzeczoznawca, który wypisze wszystkie nieprawidłowości czy zastrzeżenia odnośnie stanu lokalu itp.
Ja naprawę czepiałem się wszystkiego, zażądałem wszystkiego na piśmie a mimo wszystko jakieś niewielkie fuck-upy się trafiły...

[cezaryaksum]

w tym tygodniu mam oglądać jedno mieszkanie, póki co wszystko pięknie ładnie.
Czy mogę obejrzeć księge wieczystą ot tak sobie czy muszę zrobić to razem z właścicielem?
Od razu sprawdzę też brak zaległości w spółdzielni.
I to chyba będzię na tyle póki co. Reszta to organoleptycznie i naocznie. Tak się zastanawiam może popytać sąsiadów jak im się tu żyje = :P

[oolsztyniak]

jeśli chcesz kupić to zainteresuj się rządowym programem "mieszkanie dla młodych"- zawsze można trochę grosza zyskać ale trochę się nachodzisz żeby znaleźć w stolicy mieszkanie spełniające kryteria

Dopłacają do 50 m2, później już nie, mieszkanie musi być nowe od dewelopera a Ty nigdy wcześniej nie mogłeś być właścicielem mieszkania, nawet jeśli masz zapisaną tylko część w spadku.
Dla moich wyliczeń, mieszkanie 62 m2 o wartości około 220 000 tys kredytu (bo mam trochę gotówy) możliwość dopłaty niecałe 19 tys zł, jeśli w ciągu 5 lat od zakupu urodzi mi się dziecko dołożą niecałe 10 tys.
Jak dla mnie gra niewarta świeczki.

http://www.mdm.edu.pl/

[westwi78]

Czy mogę obejrzeć księge wieczystą ot tak sobie czy muszę zrobić to razem z właścicielem?

możesz

http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/

[cezaryaksum]

[quote="oolsztyniak"]

Jak dla mnie gra niewarta świeczki.
http://www.mdm.edu.pl/

Dokładnie jak dla mnie tak samo, tym bardziej że od nowego roku przepisy kredytowe będą bardziej rygorystyczne i trzeba będzie mieć wkład własny min.

Ogarnąć mieszkanie, ogarnąć kredyt, przy tym wszystko na chłodno bez emocji żeby nie dać sobie wcisnąć rudery i lokaty do kredytu... na każdym kroku uważać, nie lubię kupować :twisted:

[zajas]

z tym MDM to wiecie- punkt widzenia zależy od punktu siedzenia....

[loyd]

jeśli chcesz kupić to zainteresuj się rządowym programem "mieszkanie dla młodych"- zawsze można trochę grosza zyskać ale trochę się nachodzisz żeby znaleźć w stolicy mieszkanie spełniające kryteria

ad.1- bezpośrednio- taniej, ale trochę czasochłonne, agencja- zabulisz tyle co miesięczny czynsz ale trochę łatwiej będzie
ad.2 tu musisz się zgłębić w status danej spółdzielni do której należy mieszkanie
ad.3 co ma wpisane w Księdze Wieczystej, szczególnie w dziale III bodajże- ja bym jeszcze zwrócił uwagę na plany rozwoju miasta w okolicy mieszkania- transport publiczny, jakieś szkoły, przedszkola, sklepy, parki itp

Po co się wgłębiać w statut (miałeś na myśli statut ?) spółdzielni ?

Jak Ci szkoda kasy na prawnika to lepiej byś się wgłębił w uchwałę SN'u III CZP 104/12.

[kazik4x4]

2. Sprawdź czy właścicielem domu/mieszkania nie jest firma czy osoba fizyczna wykorzystująca lokal do działalności gospodarczej...bo jeśli są jakieś długi to ciężej sprawdzić czy faktycznie są....w takim wypadku musisz żądać zaświadczeń z ZUSu/US o niezaleganiu ze składkami itp Jeśli sprzedający nie prowadzi działalności gospodarczej to w akcie notarialnym powinien oświadczyć że nie ma firmy, że nieruchomość nie jest częścią firmy itd itd .... notariusz powinien wiedzieć o tym wszystkim

A jakie to ma znaczenie dla nieruchomości?? Według mnie żadne.
Jeśli na chwilę podpisywania aktu notarialnego nie ma wpisanej hipoteki lub zastrzeżenia to dla kupującego nie ma znaczenia czy firma ma jakieś zobowiązania.

[kmink]

Wyobraź sobie ze kupujesz dom od kogoś kto prowadzi działalność gospodarczą...i jest winny US 1mln zlotych...dzisiaj podpisujesz akt notarialny...ale masz pecha bo 5min po tym jak podpisałeś akt notarialny, komornik z US stawia się w Sądzie i zajmuje hipotekę...masz zaj.. zonka....bo liczy się kolejność zgłoszenia wniosku do Sądu a nie data podpisania umowy...potem możesz się sądzić z ex właścicielem, czy domagać się odszkodowania od TU w którym ubezpieczony był pośrednik...ale to wszystko zajmuje kupe czasu i nerwów...dlatego lepiej się zabezpieczyć jak tylko można, masz zaświadczenia z w.w urzędów to znacząco ograniczasz prawdopodobieństwo "zonka"...

Po drugie...jak sprzedający nie ma nic do ukrycia to bez żadnego problemu załatwi wszystkie zaświadczenia jakich kupujący sobie zażyczy...a jak nie to zawsze można kupić coś innego..

[kazik4x4]

Wyobraź sobie ze kupujesz dom od kogoś kto prowadzi działalność gospodarczą...i jest winny US 1mln zlotych...dzisiaj podpisujesz akt notarialny...ale masz pecha bo 5min po tym jak podpisałeś akt notarialny, komornik z US stawia się w Sądzie i zajmuje hipotekę...masz zaj.. zonka....bo liczy się kolejność zgłoszenia wniosku do Sądu a nie data podpisania umowy...potem możesz się sądzić z ex właścicielem, czy domagać się odszkodowania od TU w którym ubezpieczony był pośrednik...ale to wszystko zajmuje kupe czasu i nerwów...dlatego lepiej się zabezpieczyć jak tylko można, masz zaświadczenia z w.w urzędów to znacząco ograniczasz prawdopodobieństwo "zonka"...

Po drugie...jak sprzedający nie ma nic do ukrycia to bez żadnego problemu załatwi wszystkie zaświadczenia jakich kupujący sobie zażyczy...a jak nie to zawsze można kupić coś innego..

Kmink, sprzedawałem niejedną nieruchomość w życiu i niejedną nabywałem.
Jakby kupujący kazał mi składać oświadczenia że nie mam długów, kazał mi latać do ZUS i US po papieru o niezaleganiu to bym kazał mu się w dupę pocałować bo po pierwsze nie chciałby mi się a po drugie to raczej by mi to pachniało jakimś podstępem ze strony kupującego a nie zwykłą jego troską o wydawane pieniądze.
A po drugie to przed takim filmowym scenariuszem jak wyżej opisałeś chroni nas bardzo prosta rzecz - mianowicie jest dostęp online do ksiąg wieczystych.
Każde wejście jest zachowane w systemie - można dojść kto sprawdzał, ponadto notariusze mają spersonalizowany dostęp do KW - na podstawie tego systemu można sporządzić akt notarialny i tuż przed jego podpisaniem sprawdzić czy nie ma wpisów do księgi.
Jezeli jest czysto to podpisujecie akt z zaznaczeniem dokładnej godziny i minuty (co przy aktach notarialnych jest normą) oraz adnotacją sprawdzenia elektronicznego KW.
Po takim sprawdzeniu i podpisaniu aktu pan komornik i inni wierzyciele mogą Cię oczywiście za twoim pozwoleniem w dupę pocałować, bo na chwilę podpisywania aktu księga była czysta a i ty i notariusz dołożyliście wszelkich starań, żeby uniknąć muki.

Gdyby mi kupujący postawił ultimatum o oświadczeniach i innych zaświadczeniach to ja bym nie latał za papierami, tylko przez notariusza załatwiłbym sprawę tak, że kupujący wpłaca kasę na depozyt z którego kasa jest uwalniana na moje konto po wpisaniu kupującego do KW jako właściciela.

[ Dodano: Sro 06 Lis, 13 13:59 ]
Poza tym sprzedający może nie mieć długów w US czy ZUS i mieć czyste papiery, ale może na nim ciążyć jakieś inne zobowiazanie do zapłaty które nie jest przecież do sprawdzenia bo nie ma czegoś takiego jak ogólnopolski monitor wyroków sądowych.
Więc zaświadczenia z US i ZUS i oświadczenia sprzedajacego że nie ma długów moga służyć jedynie za makulaturę.

[kmink]

No widzisz to ja bym od Ciebie nic nie kupił, bo miałbym gdzieś takiego sprzedającego...z założenia nie robię interesów z burakami i cwaniakami nawet potencjalnie uczciwymi :P Napisałem wyraźnie, że papier z US/ZUSu tylko dodatkowo minimalizuje ryzyko fuck up-u

[kazik4x4]

No widzisz to ja bym od Ciebie nic nie kupił, bo miałbym gdzieś takiego sprzedającego...z założenia nie robię interesów z burakami i cwaniakami nawet potencjalnie uczciwymi :P Napisałem wyraźnie, że papier z US/ZUSu tylko dodatkowo minimalizuje ryzyko fuck up-u

Ja też pewnie bym Ci nie sprzedał bo jak wyżej napisałem też miałbym gdzieś takiego kupującego...
... i też z założenia nie wchodzę w relacje handlowe (bo robienie interesów jak napisałeś to zbyt duże słowo) z burakami i cwaniakami nawet potencjalnie uczciwymi którzy są tak zesrani wydając dorobek, że wymagają ode mnie żebym im dał zaświadczenie, że żyję i papier od dentysty, że mi żadnego zęba nie brakuje.

A najgorsi są ci którym wydaje się, że jak mają do wydania parę groszy to ci którzy chcą coś sprzedać powinni im czerwony dywan rozwijać a na zagrychę dawać astrachański kawior))
tu o nich pisaliśmy http://forum.octaviaclub.pl/viewtopi...270&start=1875

dla niektórych kupujacych to transakcja życia a dla sprzedającego to zwykłe zawracanie dupy.

No ale nie o tym jest wątek, więc ja tę wymianę uprzejmości z kolega ostrożnym i przezornym kupującym kończę i życzę koledze udanych zakupów z zaświadczeniami w ręku.

[kmink]

Ja do każdej transakcji podchodzę ostrożnie i staram się zabezpieczyć jak należy...czy kupuję maszynkę do strzyżenia czy dom...nieważne jak i od kogo kupuje, transakcja ma być dla mnie bezpieczna...tak np. Rke kupiłem sobie przez internet...po dwóch tygodniach pojechałem tylko odebrać auto...transakcja była dla mnie bezpieczna, więc doszła do skutku i nikt mi nie musiał czerwonego dywanu rozkładać :P

Proponuję trochę więcej dystansu do siebie i szacunku do kontrahentów wszelkiej maści, czy to coś sprzedajesz czy kupujesz :roll:

[tomikt]

cezaryaksum,

pytasz czy bezpośrednio czy przez agencje -
bezpośrednio możesz urwać 6 procent - prowizja pośrednika (3 % od Ciebie i 3% od sprzedającego ) - chyba warto - będziesz miał na koszty dodatkowe
a odpowiedzialność za błędy pośrednika jest zerowa

własność spółdzielcza - jest zbliżona do własności pełnej, nie ma KW.

kazik 4x4 ,
kupno mieszkania jest największą transakcja w życiu dla 90% z ludzi.
Ty prowadzisz biznes i patrzysz na to zupełnie inaczej. Po porostu przyzwyczaiłeś się do latających większych - twoich - pieniedzy

[kazik4x4]

cezaryaksum,

pytasz czy bezpośrednio czy przez agencje -
bezpośrednio możesz urwać 6 procent - prowizja pośrednika (3 % od Ciebie i 3% od sprzedającego ) - chyba warto - będziesz miał na koszty dodatkowe
a odpowiedzialność za błędy pośrednika jest zerowa

własność spółdzielcza - jest zbliżona do własności pełnej, nie ma KW.

kazik 4x4 ,
kupno mieszkania jest największą transakcja w życiu dla 90% z ludzi.
Ty prowadzisz biznes i patrzysz na to zupełnie inaczej. Po porostu przyzwyczaiłeś się do latających większych - twoich - pieniedzy

Tomikt, z tym urywaniem to różnie bywa bo nie wiadomo na jakich zasadach dogadał się sprzedający. Być może pośrednik bierze tylko od sprzedającego lub tylko od kupującego, a może być też tak, jak ostatnio open home miało akcję w której prowizja była stała.

Z tą transakcją życia to nie do końca mi chodziło o konkretnie kupno mieszkania ale o czasami spotykane podejście kupującego - dla niektórych to będzie własnie kupno mieszkania a dla innych kupno nowych opon do samochodu.
I w obu przypadkach można będzie się spotkać z kimś kto będzie od nas żądać zaświadczeń że sprzedajemy opony a nie wielbłąda lub że dom który własnie ogląda to nie fatamorgana i on faktycznie stoi na miejscu.



A dla kupującego kilka rad takich zupełnie praktycznych a nie z dupy czy kosmosu wziętych.
- po pierwsze sprawdza się KW czy nie ma w niej wpisów czy zastrzeżeń
- po drugie sprawdza się czy mieszkanie nie jest zadłużone u zarządcy tego mieszkania (spółdzielnia/wspólnota)
- dobrze by było, gdyby ktoś sprawdził stan techniczny mieszkania - okna, instalacje itp.
- zajebiście ważna sprawa, to to czy grunt jest w prawie własności czy w użytkowaniu wieczystym - jeśli jest w użytkowaniu dochodzi coroczna dosyć spora i ciągle rosnąca opłata od gruntu na którym stoi budynek bo czasami w atrakcyjnej lokalizacji opłata z tytułu UW może spokojnie przekroczyć 2000pln rocznie
- warto by się też rozeznać u zarządcy lub ludzi mieszkajacych jacy sąsiedzi są wokół, bo być może ktoś sprzedaje bo babcia piętro wyżej lubi zbierać śmieci w mieszkaniu lub w drzwiach na wprost jest agencja albo inny trudny sąsiad.

[dede_adam]

cezaryaksum,

pytasz czy bezpośrednio czy przez agencje -
bezpośrednio możesz urwać 6 procent - prowizja pośrednika (3 % od Ciebie i 3% od sprzedającego ) - chyba warto - będziesz miał na koszty dodatkowe
a odpowiedzialność za błędy pośrednika jest zerowa

własność spółdzielcza - jest zbliżona do własności pełnej, nie ma KW.

kazik 4x4 ,
kupno mieszkania jest największą transakcja w życiu dla 90% z ludzi.
Ty prowadzisz biznes i patrzysz na to zupełnie inaczej. Po porostu przyzwyczaiłeś się do latających większych - twoich - pieniedzy

Tomikt, z tym urywaniem to różnie bywa bo nie wiadomo na jakich zasadach dogadał się sprzedający. Być może pośrednik bierze tylko od sprzedającego lub tylko od kupującego, a może być też tak, jak ostatnio open home miało akcję w której prowizja była stała.

Z tą transakcją życia to nie do końca mi chodziło o konkretnie kupno mieszkania ale o czasami spotykane podejście kupującego - dla niektórych to będzie własnie kupno mieszkania a dla innych kupno nowych opon do samochodu.
I w obu przypadkach można będzie się spotkać z kimś kto będzie od nas żądać zaświadczeń że sprzedajemy opony a nie wielbłąda lub że dom który własnie ogląda to nie fatamorgana i on faktycznie stoi na miejscu.



A dla kupującego kilka rad takich zupełnie praktycznych a nie z dupy czy kosmosu wziętych.
- po pierwsze sprawdza się KW czy nie ma w niej wpisów czy zastrzeżeń
- po drugie sprawdza się czy mieszkanie nie jest zadłużone u zarządcy tego mieszkania (spółdzielnia/wspólnota)
- dobrze by było, gdyby ktoś sprawdził stan techniczny mieszkania - okna, instalacje itp.
- zajebiście ważna sprawa, to to czy grunt jest w prawie własności czy w użytkowaniu wieczystym - jeśli jest w użytkowaniu dochodzi coroczna dosyć spora i ciągle rosnąca opłata od gruntu na którym stoi budynek bo czasami w atrakcyjnej lokalizacji opłata z tytułu UW może spokojnie przekroczyć 2000pln rocznie
- warto by się też rozeznać u zarządcy lub ludzi mieszkajacych jacy sąsiedzi są wokół, bo być może ktoś sprzedaje bo babcia piętro wyżej lubi zbierać śmieci w mieszkaniu lub w drzwiach na wprost jest agencja albo inny trudny sąsiad.

To ostatnie dobre
My akurat na to uwagi nie zwróciliśmy i jakże wielkie było Nasze zdziwienie już
drugiej nocy,że sąsiad imprezowicz i odgłosy jego kobiety wydawały jak na filmach XXX.

PO 2 latach się na szczęście wyprowadził

[macherstudio]

Dlaczego NIE kupiłem mieszkania .... !!!

Ofertę wyszperałem na portalu tematycznym, skontaktowałem się z BN (biurem nieruchomości) wszystko przebiegało - wg. zapewnień BN zgodnie z planem - umawiamy się na um.przedwstępną - mając jednak zaufanie do mojego brata, który prowadzi sam biuro nieruchomości poprosiłem go o reprezentowanie mnie na spotkaniu ...

TO on zauważył, że sprzedający staje do um.przedwstępnej z NIEWAŻNYM dowodem osobistym i od tego się zaczęło .....

Co się okazało ....
Owa osoba sprzedała 3 miesiące wcześniej to mieszkanie komuś, ten ktoś nie zapłacił za mieszkanie, teoretycznie unieważniono akt sprzedaży, ale za żadne skarby świata nikt nie jest w stanie mi poręczyć, czy w owym czasie czyli 3 miesięcy nie doszło do dalszej sprzedaży mieszkania .... ani spółdzielnia tego nie zweryfikuje, bo nie chciała wydać zaświadczenia, że nie wydawała zaświadczenia do sprzedaży owym między-właścicielom, nie było KW więc też nei do zweryfikowania, a pamiętać należy, że są notariusze kaskaderzy, którzy albo później dają info o akcie, albo robią je bez pełnej dokumentacji.

Jeśli chcesz szczeg. pytaj na PW

[cezaryaksum]

własność spółdzielcza - jest zbliżona do własności pełnej, nie ma KW.

Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia i dopiero ja mogę je od niej od kupić z tego co rozumiem.

Są jeszcze spółdzielczo własnościowe z KW, to jak to rozumieć?

[loyd]

własność spółdzielcza - jest zbliżona do własności pełnej, nie ma KW.

Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia i dopiero ja mogę je od niej od kupić z tego co rozumiem.

Są jeszcze spółdzielczo własnościowe z KW, to jak to rozumieć?

Jak nie jesteś prawnikiem to raczej tego nie zrozumiesz (to jest ograniczone prawo rzeczowe).

[kazik4x4]

własność spółdzielcza - jest zbliżona do własności pełnej, nie ma KW.

Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia i dopiero ja mogę je od niej od kupić z tego co rozumiem.

Są jeszcze spółdzielczo własnościowe z KW, to jak to rozumieć?

Jak nie jesteś prawnikiem to raczej tego nie zrozumiesz (to jest ograniczone prawo rzeczowe).

Loyd, żeby rozumieć aspekty i zagadnienia z dziedziny prawa wcale nie trzeb być prawnikiem, więc nie pisz że człowiek tego nie zrozumie jak nie jest prawnikiem.
Jeżeli człowiek ma jako taką orientację w życiu a przede wszystkim potrafi przeczytać tekst ze zrozumieniem to zrozumie wszystko.
Wystarczy koledze podesłać kilka linków do przepisów a nie pisać że to wiedza tajemna a możliwość jej zrozumienia mają tylko pomazańcy ministerialni.

[loyd]

No to weź wytłumacz przystępnie konstrukcję użytkowania wieczystego.

Ja jakoś moim klientom nie potrafię .... :wink:

[cezaryaksum]

własność spółdzielcza - jest zbliżona do własności pełnej, nie ma KW.

Właścicielem mieszkania jest spółdzielnia i dopiero ja mogę je od niej od kupić z tego co rozumiem.

Są jeszcze spółdzielczo własnościowe z KW, to jak to rozumieć?

Jak nie jesteś prawnikiem to raczej tego nie zrozumiesz (to jest ograniczone prawo rzeczowe).

w sumie to nie chodzi mi nawet o rozumienie tylko o kwestie czy interesować się takowymi? Szkoda mi później czasów i nerwów żeby to przekszatłcać. chyba że wogóle nie ma takiej potrzeby?